Ключевая ставка снижена, а ипотека дорожает. Почему?

В сентябре Центральный банк РФ шестой раз подряд понизил ключевую ставку на 0,5 процентных пункта, до 7,5% годовых. Коммерческие банки поначалу тоже снижали проценты по кредитам, но сейчас, напротив, перешли к повышению. В октябре средняя ставка по потребительским займам выросла на 1,3 процентных пункта, до 19,3% годовых, свидетельствуют данные платформы «Финуслуги». Ставки по залоговым кредитам (автомобильные и жилищные) за неделю увеличились на 0,5 процентных пункта, до 16,72%. Ипотека, которая до недавнего времени была однозначной, стала двузначной — крупнейшие банки страны подняли ставки до 10,4% годовых. 

   

   

Почему же так — ключевая ставка снижена, а ставки по кредитам растут?

Ключевая ставка является базовым и важным, но не единственным критерием, который учитывают банки при определении процентной ставки по программам ипотечного кредитования, объясняет доцент Финансового университета при Правительстве РФ Светлана Зубкова. 

«В условиях санкционного давления, нестабильной экономической ситуации банки вынуждены повышать ставки по вкладам, чтобы снизить риски оттока средств клиентов, что напрямую влияет на стоимость фондирования для ипотечных кредитов. Страховые компании более жестко стали оценивать риски, возникающие в связи с частичной мобилизацией при страховании ипотеки. Кроме этого, все участники финансового рынка, включая банки, не видят предпосылок для снижения инфляции в ближайшее время и не готовы кредитовать себе в убыток», — говорит экономист.

Процентная маржа банков имеет тенденцию к снижению, так, за 2021 год она снизилась до 4,25%, в то время как в 2018 году она составляла 4,95%. «И хотя коммерческие банки не раскрывают информацию о своей деятельности в 2022 году, по заявлениям Банка России об убыточности банковского сектора можно предположить, что негативные тенденции в динамике процентной маржи, скорее всего, только усиливаются», — замечает Зубкова.

Банк изменил условия по ипотеке. Что делать? Подробнее

В свою очередь, президент Региональной ассоциации оценщиков, профессор НИУ МГСУ, доктор экономических наук Кирилл Кулаков добавляет, что повышение ставок по ипотеке обусловлено еще и ростом доходности облигаций федерального займа (ОФЗ), как долгосрочных, так и краткосрочных. Рыночные ставки по ипотеке не могут быть ниже ставок по долгосрочным ОФЗ. Сейчас средняя доходность облигаций федерального займа держится на уровне 8–11% годовых.

«При этом ставки по программам с господдержкой остались неизменными. Например, ипотеку с господдержкой можно оформить под 6,7%, семейную — под 5,7%, а ипотеку для ИТ-специалистов — под 4,7%. Кредит для военнослужащих (так называемую “военную ипотеку”) можно взять под 9,8%, дальневосточную ипотеку — под 1,7%, а ипотеку без первого взноса — под 10,7%.

   

   

Процент по ранее одобренным ипотечным кредитам также сохраняется на период действия одобрения», — напоминает Кулаков.