В 2019 году недвижимость в России дорожала. Например, цены на «вторичку» выросли в 102 из 120 городов с населением более 100 тыс. человек, пишет «Коммерсантъ» со ссылкой на исследование ЦИАН.
В Москве и Санкт-Петербурге стоимость жилья обновила исторический максимум — 200,5 тыс. (на 4,2% дороже, чем в прошлом году) и 124,6 тыс. (прирост на 5%) рублей за один квадратный метр.
А что будет с ценами на недвижимость в следующем году? АиФ.ru узнал у экспертов.
Юлия Зубарик, основатель градостроительного бюро:
«В этом году Россия впервые за пять лет стала наращивать темпы жилищного строительства. Пока достаточно робко — по многоквартирным домам всего на 1,9%, но динамика ввода жилья положительная, и она должна продолжиться и в следующем году.
В 2019 году наблюдались случаи интенсивного роста цен на жилье. Повышение расценок происходило на фоне подготовки перехода к проектному финансированию и эскроу-счетам. В результате цены выросли, при том что по новым правилам на сегодняшний день работает меньше половины застройщиков. Спрос при этом сократился или остался на том же уровне. Логично предположить, что в 2020 году рост цен на жилье замедлится, по крайней мере в первом полугодии: покупатели должны привыкнуть к новому уровню цен, адаптироваться к ним и ситуации в целом».
Дмитрий Лебедев, эксперт по инвестициям в недвижимость:
«В настоящее время в мировой и российской экономике сложилась благоприятная ситуация для рынка недвижимости, которая сохранится в 2020 году. Денег на рынках капитала много, а проектов, которые могут приносить инвесторам стабильный доход, становится меньше. В этих условиях вложения в недвижимость являются привлекательным средством сохранения капитала.
В России люди предпочитают инвестировать в недвижимость, что вполне объяснимо. При таких вложениях инвестор получает реальный актив, который можно пощупать, а не выписку со счета.
Более того, получать кредиты на покупку недвижимости становится все проще. В соответствии с политикой руководства страны, ставки по ипотеке будут снижаться, требования к заемщику упростятся, первоначальный взнос уменьшится. Все это расширит базу потенциальных покупателей, рынок недвижимости станет более динамичным.
Рынок недвижимости в 2020 году будет поддерживать практическое отсутствие риска банкротства заемщика. Для этого в 2019 году были введены эскроу-счета для покупки недвижимости в новостройках. На этих банковских счетах хранятся деньги покупателей недвижимости до момента окончания строительства. И только после этого средства перечисляются застройщику. Строительство осуществляется целиком на кредитные средства. В случае банкротства девелопера деньги в полном объеме возвращаются покупателю недвижимости.
Бурного роста предложений на рынке недвижимости быть не может, ему просто неоткуда взяться. Ведь процесс строительства долгосрочный, и неожиданно ничего появиться не может. Теоретически может произойти резкое уменьшение спроса на недвижимость, что повлечет за собой падение цен. Но сейчас ничто этого не предвещает.
Что касается цен на квартиры в столице, средние цены по городу стабильны и растут ежегодно на несколько процентов. Эта тенденция сохранится и в 2020 году — цены будут незначительно повышаться. Стоимость жилья в новостройках будет расти быстрее, чем стоимость квартир на вторичном рынке.
Факторы, влияющие на ценообразование, будут носить более локальный характер. Например, часто там, где начинается массовое строительство жилья, цены на вторичку проседают, ликвидность объектов падает.
И наоборот, в тихих и спокойных районах цены показывают положительную динамику. Значительным фактором становится доступность общественного транспорта. Стоимость объекта возрастает, если недалеко от дома появляется новая станция метро или МЦК. Заметно изменение цены на улицах, попавших в программу городского благоустройства. После проведения озеленения, расширения тротуаров, замены освещения цена предложения квартир увеличилась выше среднерыночной».
Надежда Седова, профессор кафедры национальной и региональной экономики Российского экономического университета им. Г. В. Плеханова:
«В 2020 году рынок недвижимости поддержит снижение процентных ставок по ипотеке до 7%, при условии понижения ключевой ставки до 5,5%. Также рынок поддержат рост реальных располагаемых доходов населения и создание государством условий для застройщиков, при которых возможно увеличение объемов вводимого жилья.
А обвалить рынок могут обратные факторы (рост ставок, падение реальных доходов населения) и снижение цен на нефть до 40 долларов за баррель.
При нынешних темпах роста цены на жилье и на первичном, и на вторичном рынке будут стабильны, и можно ожидать подорожания «квадрата» в пределах инфляции. В то же время при значительном увеличении объемов строящегося жилья возможно снижение стоимости жилья в некоторых регионах.
Если говорить об инвестициях в недвижимость, они могут быть выгодны при соблюдении двух условий. Первое — покупка на начальной стадии строительства, когда цена ниже аналогичного на 30%. Второе — жилье расположено в уникальном месте и/или имеет уникальную планировку и обладает при этом ценой ниже рынка на 20% и более».
Владимир Прохоров, член генсовета «Деловой России»:
«Очевидно, что в 2020 году рост цен на первичную недвижимость продолжится. Застройщикам придется искать баланс между желанием заработать и удержанием спроса. В течение 2-3 лет на рынке не останется жилья, реализуемого по договорам долевого участия. Тем, кто будет строить на деньги банков, придется заложить стоимость кредитного продукта в цену недвижимости. У этой категории девелоперов не будет возможности для инициации крупных акций и предоставления рассрочки, ведь на счета эскроу надо переводить сразу всю сумму. Опасаясь риска неплатежей, банки будут финансировать только объекты с доказанной маржинальностью и гарантированным спросом, подтвержденным опытом прошлых лет. При такой ситуации с рынка будет уходить не только малый бизнес, но и новая волна неплатежеспособных покупателей жилья эконом-класса. Именно этот сегмент демонстрирует сейчас самое явное падение спроса.
Эпоха дешевого «эконома», долгостроев и обманутых дольщиков уходит в прошлое. До цивилизованного рынка, ради которого законодатели затеяли кардинальные перемены, нам придется еще преодолеть падение спроса и ряд неизбежных банкротств. Очевидно, что рынок движется по пути монополизации. Качественное предложение и платежеспособный спрос уравновесятся на более низком в сравнении с предыдущим активным периодом уровне».
Михаил Хорьков, заместитель председателя комитета Российской гильдии риэлторов:
«В следующем году стоит ожидать оживление спроса на ипотечные кредиты. Произойдет оно за счет снижения ставок. Во второй половине 2019 года мы уже стали свидетелями уменьшения ключевой ставки Центробанком. Коммерческие банки должны последовать вслед за этим и скорректировать ипотечные ставки.
Предложение на крупных городских рынках жилья в 2019 году остается высоким, а спрос в основном снижается. Надежды девелоперов на 2020 год связаны как раз с уменьшением ипотечной ставки. Это должно поддержать спрос на жилье. Но в условиях экономической стагнации вряд ли приведет к заметному изменению цен. Формально уже в середине 2019 года рынок перешел на работу с эскроу-счетами и проектным финансированием. Однако фактически реальная практика будет нарабываться, начиная с 2020 года».
Анна Виноградова, президент некоммерческой организации «Рустайм»:
«Центробанк снижал ключевую ставку летом и в конце октября этого года, а рынок жилья получал мгновенный эффект в виде взбодрившегося спроса и роста цен. По данным управления Росреестра по Москве, число ипотечных сделок на первичном и вторичном рынке выросло в октябре больше чем на 21% по сравнению с сентябрем, а спрос только на вторичном рынке увеличился на 26%. В этом случае, кроме удешевления ипотеки, работает еще и снижение ставки по депозитам. Население, видя, что депозиты не вполне оправдывают ожидания, предпочитает вкладываться в покупку недвижимости. Если ЦБ продолжит понижать ставку, это будет держать рынок на плаву весь 2020 год.
Из трендов предстоящего года можно отметить рост цен на недвижимость в отдельных городах, обусловленный потоками внутренней миграции. Выше среднего уровня по России растет стоимость жилья в крупных городах — на 10-11% (на вторичном рынке), что в первую очередь обусловлено притоком приезжих и, следовательно, высоким спросом. Так, есть большой спрос на жилье в Крыму и в Краснодарском крае. Он будет сохраняться и в будущем году. Поэтому в Сочи сейчас самые высокие цены в России на «вторичном» рынке (не считая Москвы и Петербурга) — 130 тысяч за квадратный метр. В Краснодарский край, по данным ВЦИОМ, хочет переехать 18% россиян. В Крыму цены тоже выросли в 2-3 раза за последние пять лет. В Севастополе метр стоит 90 тысяч рублей».