На сегодняшний день все российские банки так или иначе нашли подход к реализации программы льготной ипотеки, чтобы сделать ее менее убыточной и продолжить выдавать населению жилищные кредиты по низким ставкам. Кто-то ввел субсидирование для застройщиков, другие — начали возмещать недополученные доходы иными способами, выставляя счет строительным компаниям. Эксперты полагают, что в нынешней ситуации, когда разрыв между рыночной ставкой и льготной довольно ощутим и несет риски для кредитных организаций, такие действия вполне справедливы. В свою очередь Банк России и Минфин должны подумать, как сбалансировать интересы всех игроков ипотечного процесса не в ущерб обычным гражданам.
Напомним, Правительством РФ в сентябре и декабре 2023 года был снижен размер возмещения недополученных доходов кредиторам по льготным ипотечным программам, что привело к потере доходности в 1 п. п. Центробанк в свою очередь увеличил надбавки к коэффициентам резервирования с октября 2023 года, что привело к росту аллоцируемого капитала на 30% в среднем на ипотечный кредит и снижению маржи кредиторов еще на 0,3 п.п. в среднем. После этого крупные банки, как ВТБ, Сбер, Альфа-Банк и другие, ввели для застройщиков, реализующих квартиры льготной ипотеки, своего рода субсидирование.
При этом мы видим, что сегодня стало известно, что тот же Сбер доработал свою программу субсидирования и улучшил условия для ряда застройщиков по программе субсидирования льготной ипотеки. «С 19 февраля 2024 года для застройщиков на проектном финансировании Сбера будет доступна льготная субсидия от 3,9%. Для застройщиков, пользующихся комплексным продуктом банка, когда доходы от остатков на эскроу-счетах направляются на компенсацию процентов по ипотеке, размер субсидирования составит 0%», — говорится в сообщении банка.
Эксперты отмечают, что банки, которые ввели комиссию для застройщиков, всеми способами пытаются сделать отношения с партнерами комфортными и не уронить рынок, а также, самое главное, удержать условия по жилкредитам для населения.
В основном эксперты оправдывают действия банков, говоря, что льготная ипотека становится невыгодной банкам в условиях высокой ключевой ставки 16%, а следовательно, и рыночной ставки по ипотеке — больше.
«Аккредитивная форма расчета означает, что средства будут переданы продавцу при выполнении условий. Это может быть сдача дома, оформления собственности. До этого момента деньги находятся в банке на аккредитиве», — объясняет главный эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко. По его словам, аккредитив выгоднее банкам даже, чем счета эскроу.
Таким образом, можно сделать вывод, что ,несмотря на трудности и невыгодность программы, абсолютно все банки разными способами восполняют недополученное. Винить их в этом не получается.
Главный аналитик компании «РегБлок» Анна Авакимян, отмечает, что сегодня ставка по льготной ипотеке составляет 8% годовых, программа действует до 1 июля 2024 года. Но она была запущена весной 2020 года как мера поддержки строительной отрасли со ставкой от 6,5%.
«В то время, как мы помним, многие банки выдавали такие жилищные кредиты под более низкий процент, чем указано в постановлении правительства. Программа уже была трансформирована, сейчас она выдается по другим правилам, но нельзя исключать социальную роль банков, которые долгое время выдавали себе в ущерб, чтобы по мене роста ключевой ставки, введения регулятором ужесточений по кредитованию. Стоит учитывать и разрыв льготной и рыночной ставок. Последняя на первичном рынке, согласно данным, ДОМ.РФ, составляет 16,7%. Интересно, что на вторичке — 16,9%. Банку России нужно задуматься о том, какие потери может нанести рынку сегодняшняя денежно-кредитная политика. Ведь у нас есть еще и цели нацпроектов, исполнение которых в такой ситуации под сомнением», — говорит эксперт.