На полях III Казанского международного юридического форума обсудили возможное нотариальное удостоверение договора долевого участия (ДДУ) — какие риски это поможет нивелировать для покупателя квартиры и для застройщика. Теме появления в процессе заключения ДДУ дополнительного звена — нотариуса — в первый день форума была посвящена сессия «Совершенствование регуляторной среды в строительной отрасли: баланс интересов государства и бизнеса».
Эволюция рынка недвижимости: от хаоса к прозрачности
«Мы много и часто говорим о том, почему нотариальные гарантии необходимы, когда речь идёт о сделках на вторичном рынке жилья и при этом обходим вниманием первичный рынок недвижимости, — сказал президент Федеральной нотариальной палаты (ФНП) Константин Корсик. — Хотя и здесь есть риски, которые можно и нужно нивелировать посредством обязательного нотариального удостоверения договора долевого участия».
До 1998 года покупка недвижимости в России была сопряжена с множеством рисков и сложностей. Отсутствие централизованного учета сделок, единого органа регистрации прав, Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — позволяло одному и тому же объекту становиться предметом нескольких сделок купли-продажи. Процедуры оформления затягивались, а финансовые расчеты с продавцом зачастую проводились еще до завершения регистрации сделки, что неизменно требовало обязательного участия нотариуса для защиты интересов обеих сторон.
С тех пор государство активно поработало над защитой прав дольщиков на первичном рынке. Внедрение эскроу-счетов стало одним из ключевых шагов в этом направлении, обеспечив большую безопасность для покупателей. Кроме того, целый ряд законодательных инициатив был направлен на создание надежной системы, где участники рынка могут чувствовать себя защищенными, а застройщики — более ответственными.
Нужна ли третья сторона?
По словам Корсика, распространена практика, когда компания-застройщик пользуется своим привилегированным положением и включает в ДДУ пункты, которые заведомо не отвечают интересам дольщика. Но компании они выгодны, потому что позволяют уйти от ответственности за те или иные недостатки. Или другой вариант — некоторые пункты вводят правообладателя в заблуждение относительно его прав и гарантий по закону.
Именно нотариус, считает глава ФНП, мог бы стать столь необходимой здесь третьей независимой квалифицированной стороной. Его участие, во-первых, гарантировало бы соответствие условий договора нормам закона, а во-вторых, обеспечивало бы равную правовую защиту обеих сторон.
«Все сделки сегодня и так защищены: они проходят регистрацию в Росреестре. Если у застройщика есть какие-то проблемы, то сделка не пройдёт, так как ограничения от прокуратуры и других госорганов поступают туда», — объясняет коммерческий директор компании «Дарс Девелопмент» Дмитрий Софронов.
Деньги покупателей квартир, по его словам, защищены эскроу-счетами. Застройщик не может ими воспользоваться до ввода дома в эксплуатацию. Следующим фактором является защита дольщика согласно 214-ФЗ, Гражданскому кодексу и Закону о защите прав потребителей. Да и в ДДУ застройщики не могут внести всё, что пожелают, — только то, что дозволяет законодательство.
«В ином случае прокуратура вынесет постановление и штраф, — уточняет Софронов. — Прокуратура с определённой периодичностью контролирует работу застройщиков. И если жалуются дольщики, то оперативно реагирует».
С ним согласна руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Гранель» Татьяна Боева. «Действующее законодательство надёжно защищает права дольщиков, — говорит она. — Их средства при покупке квартиры в новостройке размещаются на эскроу-счетах в банках. Застройщик не может пользоваться деньгами дольщиков, пока идёт строительство дома. Девелопер получает доступ к средствам клиентов лишь, когда полностью выполнит свои обязательства. Эскроу-счета раскрываются банком после ввода объекта в эксплуатацию».
Даже если случится банкротство застройщика, то по законодательству специальный госфонд или другая специализированная организация достроит жилой дом и передаст квартиры участникам долевого строительства, уточняет Боева.
Отрасль встанет?
Удостоверяя сделку, как уточнил Корсик, нотариус обязательно разъяснит гражданину смысл и значение каждого пункта договора, а также проверит соответствие его содержания действительным намерениям сторон и требованиям закона.
«С трудом верится, что нотариус будет разъяснять гражданину смысл и значение каждого пункта договора о долевом участии, — сомневается представитель „Гранеля“. — По сути в случае реализации идеи, возрастут издержки как застройщиков, так и граждан».
Нотариальное удостоверение ДДУ, считает коммерческий директор компании «Дарс Девелопмент», никак не защитит дольщика, если когда-то потом у застройщика начнутся проблемы. Ведь нотариус смотрит на текущий момент.
А вот то, что отрасль встанет, — это точно, уверен он. Даже сейчас, по его словам, на вторичке через нотариуса регистрируется не 100% сделок. И при этом нотариусы весьма загружены, записываться к ним часто надо очень заранее. А что будет, если принять инициативу главы ФНП?
«Отрасль сталкивается сейчас со сложными вызовами, среди которых отмена льготной ипотеки, изменение условий других госпрограмм, перестройка логистических цепочек, — напоминает Боева. — Любые дополнительные обременения для застройщиков могут лишь усилить негативные тенденции на рынке».