Банк России 15 сентября повысил ключевую ставку до 13%. Традиционно после таких действий регулятора начала дорожать ипотека, причем большинство крупных банков уже либо повысили, либо объявили о повышении процентов на жилищные кредиты. Эксперты рынка жилья не исключают продолжения тенденции в случае новых решений Центробанка об увеличении ключевой ставки.
«Повышение ключевой ставки — это сигнал не только банкам, но и их клиентам, в том числе вкладчикам, которые ждут повышения процентного дохода по депозитам. Поэтому ситуация, в которой кредитные ставки держатся на месте, а проценты по депозитам растут долго, продолжаться не может, угрожая финансовой устойчивости банка. В условиях изменения условий субсидирования льготных ипотечных программ, снижающих размер компенсации, повышение ставок экономически предопределено. В этой связи снижение объемов предоставления скидок, что уже наблюдается на рынке, и повышение ставок у большинства ипотечных банков — вопрос времени», — отмечает Александр Цыганов, руководитель департамента страхования и экономики социальной сферы Финансового университета при Правительстве Российской Федерации.
В дальнейшем зависимость ипотечных ставок от ключевой ставки Банка России будет сохраняться, и в случае ее повышения ипотечные банки вынуждены будут синхронизировать свою политику с денежно-кредитной политикой мегарегулятора, добавляет собеседник.
Ставки по ипотеке выросли
Такие кредитные организации, как ВТБ, ДОМ.РФ, Банк «Открытие», Сбер, Совкомбанк, Россельхозбанк, «Уралсиб» и другие банки, уже повысили ставки по льготной ипотеке. Кто-то изменил пока только по льготным программам, другие — вынуждены были это сделать и по базовым продуктам. Безусловно, ставки на ипотеку с господдержкой хоть и выросли, также был увеличен первоначальный взнос в связи с решением правительства, но они все-таки пока еще ниже базовых. Что касается последних, по мнению экспертов рынка, они будут расти вслед за ключевой, что может отрицательно сказаться на спросе на жилую недвижимость в целом, а саму ипотеку сделает менее доступной.
Александр Андрианов, первый вице-президент GloraX, объясняет, что за последние два месяца увидели как плановое, так и внеплановое повышение ключевой ставки, однако данные меры не привели к желаемому результату — стабилизации курса рубля. «Поэтому мы считаем, что перспектива роста ключевой ставки в будущем сохраняется. Следовательно, мы не можем исключать рост ставок по базовым ипотечным продуктам. Уже сейчас банки отреагировали на новости о повышении ключевой ставки отменой дополнительных дисконтов за быстрый выход на сделку... Кроме того, ряд крупных банков принял решение об увеличении ставок по базовым ипотечным программам», — говорит эксперт.
Хотя, по его словам, если до конца года ставки по базовым ипотечным программам еще увеличатся, вряд ли рост будет существенным, поскольку в настоящее время ставки уже достигли уровня заградительных.
«Что касается льготных ипотечных программ, то мы не ожидаем существенных изменений условий по ним. Государство понимает, что на сегодняшний день льготная ипотека является единственным драйвером развития рынка новостроек, и не будет корректировать ее условия в столь непростое время», — добавляет Андрианов.
Август и сентябрь стали рекордными месяцами
В августе на первичном рынке недвижимости уже зафиксирован рост количества сделок. Так, в Санкт-Петербурге, одном из главных регионов присутствия GloraX, количество сделок на первичном рынке увеличилось на 50% по сравнению с показателями июля. Безусловно, рост спроса обусловлен реакцией покупателей на новости об увеличении ключевой ставки и повышении первоначального взноса. Клиенты предполагают возможный рост ставок в будущем и спешат воспользоваться существующими условиями. Кроме того, на фоне девальвации рубля на рынке недвижимости активизировались частные инвесторы.
«Август, сентябрь были рекордными месяцами. Если сравнить с прошлым годом, то количество сделок выросло на 182% в августе и 150% в сентябре», — соглашается Искандер Юсупов, заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой». Он тоже полагает, что «повышение ставок, вероятно, еще произойдет».
«Пока меры, принимаемые ЦБ для укрепления курса рубля, не работают. Поэтому возможно дальнейшее увеличение ключевой ставки», — добавил эксперт.
Покупатели стремятся реализовать одобренные ранее ипотечные кредиты, а также опасаются изменения условий льготных ипотечных программ. Это переносит спрос на жилье и ипотеку из будущих периодов на сегодня и грозит снижением активности покупателей через некоторое время, говорит Цыганов.
В Сбере видят спрос на ипотеку, но не исключают скорое снижение объема выдач.
«До конца этого года, по нашим оценкам, мы выдадим около 4 трлн рублей ипотеки, тогда как в прошлом году мы выдали примерно 2,8 трлн. При этом, в силу принятых мер Центрального банка по повышению ставки и по еще целому ряду мер, связанных с повышением риск-весов, повышением предельной допустимой (долговой и ИФ) нагрузки и первоначального взноса, мы думаем, что падение выдач ипотеки будет не менее чем на 30% в четвертом квартале. Поэтому в целом перегрева ждать нечего. Ипотека будет в четвертом квартале и, вероятнее всего, в первом квартале следующего года менее доступной», — заявил глава банка Герман Греф.
Он также заявил о повышении ставок по базовым ипотечным программам на 0,5 п. п. 22 сентября.