Отвечают эксперты Общественной приёмной Союза садоводов России
О регистрации
Хочу продать свой дачный участок с домом в СНТ соседям. Перед сделкой необходимо оформить свидетельство о праве собственности на землю. Соседка говорит, что сейчас можно сделать это одновременно с продажей. Так ли это?
Ирина Степанова, Московская обл.
Да, действительно, по закону государственная регистрация ранее возникшего права может быть проведена одновременно с регистрацией перехода этого права, то есть самой сделки (пункт 2 статьи 6 ФЗ № 122). Таким образом, можно совместить две процедуры и немного сэкономить: госпошлина будет взиматься только за регистрацию сделки (тот же пункт 2 статьи 6).
Этот вариант чаще всего работает, когда люди продают участок родственникам, близким знакомым и в других случаях доверительных отношений. Но всё-таки большинство покупателей требуют свидетельство о регистрации права собственности непосредственно перед заключением сделки. Сама по себе «одиночная» регистрация ранее возникшего права на основании «старого» документа проводится с оплатой госпошлины, равной половине стандартного размера, взимаемого за государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества и вполне доступна по цене.
К вам едет ревизор
Сейчас на конференциях садоводов многие службы грозят СНТ проверками. Говорят: приедут на место и, если найдут какие-либо нарушения, сразу оштрафуют. Как грамотно подготовиться к проверке? Каким образом берутся эти штрафы?
Владислав Андреевич, председатель СНТ, Ленинградская обл.
Будь готов!
Каждому председателю СНТ следует внимательно изучить Федеральный закон З‑46 от 01 марта 2015 года – изменения в КоАП (Кодекс административных правонарушений). Нужно вникнуть в текст, понять, какие вещи считаются административными правонарушениями. В случае их обнаружения в своём хозяйстве следует навести порядок, не дожидаясь «указаний сверху». Кроме того, представители проверяющих инстанций могут проверить комплект документов СНТ, поэтому его следует держать наготове.
Документы СНТ
- Устав товарищества.
- Генеральный план планировки и застройки территории СНТ.
- Постановление на выделение земли для СНТ, выданное администрацией района.
- Кадастровый паспорт СНТ (доказательство того, что вы законно состоите на кадастровом учёте).
- Кадастровая выписка о кадастровой стоимости земли из МФЦ.
- Договор с мусоровывозящей компанией и график вывоза твёрдых бытовых отходов.
Правила диалога
При встрече с инспектором попросите предъявить удостоверение (в случае с полицией – ещё и жетон) и документ, подтверждающий проверку. Сфотографируйте эти документы. Внимательно изучите: ваше ли СНТ значится в предписании, тот ли человек к вам пришёл, та ли причина указана и совпадают ли сроки проверки с календарной датой.
Всё правильно? Будьте сопровождающим инспектора во время проверки.
Штраф
Если нарушения выявлены, никакие штрафы на месте и тем более наличными не берутся. Составляется предварительный акт на устранение нарушений, а платёж перечисляется на расчётный счёт в установленные сроки.
После выставления штрафа в течение 10 дней необходимо посетить организацию, выписавшую предписание, чтобы проинформировать, что вы уже устранили проблемы (либо приступили к этому). Если какие-то нарушения возникли не по вашей вине (например, мусор не вывезен, хотя по графику должен был), то обязательно сообщите об этом – тогда предписание выпишут виновнику, а не вам. Или сдвинут сроки устранения.
Проверяющие инстанции
Приходить с проверкой в СНТ могут представители следующих служб:
- пожарный надзор
- государственный административно-технический надзор (госадмтехнадзор)
- полиция
- главный инспектор района по использованию и охране земель.
Кадастровая ошибка
Я переоформляла свой дачный участок с домом в 2013 году по «дачной амнистии». Тогда мне сказали, что кадастровые данные о нашем садовом товариществе уже имеются и делать межевание необязательно. Я его не делала.
В этом году соседка решила оформить свой участок с межеванием. При этом выяснилось, что на кадастровом плане нашего садового товарищества имеется участок, размеченный явно неправильно. Его очертания на схеме не соответствуют реальным границам – получается, что соседу принадлежит кусок моей земли и часть территории соседки! При этом владелец неправильно размеченного надела отказался обсуждать эту тему с нами (то есть исправлять ошибку он не заинтересован).
Чем грозит такая ситуация нам, его соседям? Что мы должны сделать и в какой последовательности, чтобы в дальнейшем избежать проблем?
Александра Акентьевна, Дмитровский район
Судя по всему, в вашем случае имеет место кадастровая ошибка. Кадастровой ошибкой считается неточность, допущенная в межевом плане, на основании которого участок был поставлен на учёт в государственный кадастр. Несоответствие – наиболее распространённая ошибка определённых кадастровым инженером координат границ участка их фактическому местоположению. Вполне возможно, что землеустроители «промахнулись» по причине использования устаревшего оборудования, которое не позволило привязать межевание к общей государственной системе координат. Нередко кадастровые инженеры не выезжают на место, а вписывают в кадастровый план приблизительные координаты. В результате границы участка на плане не совпадают с фактическими.
Так вот, если участок соседа был поставлен на кадастровый учёт до 1 марта 2008 года (дата вступления в силу ФЗ о кадастре недвижимости), то сосед, чей участок отмежёван неточно, мог бы, по-хорошему, заказать новое межевание. После этого кадастровая палата вносит изменения в границы соседского участка. Но сосед может воспринять эту идею в штыки, потому что, скорее всего, с него потребуют оплату этой работы.
А у вас и вашей соседки есть прямой интерес, чтобы всё было сделано правильно.
Иначе вы не сможете поставить на кадастровый учёт свой участок. Что вам следует предпринять? Подготовить письменные заявления на исправление кадастровой ошибки, а также документы на участки. Потом заказать кадастровым инженерам формирование межевых планов всех трёх участков, границы которых требуется уточнить. (Допускается оформлять межевой план в виде одного документа, содержащего сведения в отношении двух уточняемых земельных участков и сведения в отношении ранее учтённого земельного участка, в местоположении границы которого выявлена ошибка). Затем передаёте в кадастровую палату заявления с приложением межевых планов и копий документов на землю.
В случае если получите отказ органа кадастрового учёта на заявление с требованием устранить кадастровую ошибку, то вы вправе обратиться в суд с соответствующим иском. Как вы понимаете, судебная тяжба связана с немалыми расходами и дополнительными хлопотами. К исковому заявлению обязательно нужно приложить межевые планы, включая план неуступчивого соседа. Без них суд просто не сможет рассматривать ваш иск.