Покупка земли требует не только финансовых средств, но и понимания правовых нюансов. Рассмотрим 7 распространённых юридических ловушек, которых следует избегать при покупке земли.
1. Продавец-банкрот
Принимая решение о приобретении земли, следует внимательно изучить личность продавца. Ни в коем случае не стоит ввязываться в сделку, если у владельца участка имеются крупные долги, против него возбуждены исполнительные производства или он находится в активной стадии банкротства.
Если продавец будет признан финансово несостоятельным, все его сделки с недвижимостью за последние 3 года будут пересмотрены и с высокой долей вероятности аннулированы. Как итог — вы потеряете не только землю и деньги, но и потратите массу времени и нервов.
Чтобы не столкнуться с подобной историей, следует перед сделкой заказать проверку продавца у риелтора или юриста или провести её лично. Информация об исполнительных производствах находится в открытом доступе на сайте ФССП, о банкротстве можно узнать из Единого реестра сведений о банкротстве, а об имеющихся судебных процессах — на сайтах судов общей юрисдикции по месту регистрации.
2. Ограничения по строительству и использованию
Далеко не на всех земельных участках можно построить дом. Поэтому перед покупкой нужно уточнить категорию земель и вид разрешённого использования (ВРИ). Если у земли неподходящий ВРИ, собственник может быть подвергнут административному наказанию в виде штрафа в 0,5–1% от кадастровой цены (ст. 8.8 КоАП РФ).
В некоторых случаях накладываются ограничения по строительству и использованию земли. Особенно это касается участков, расположенных в санитарных и заповедных зонах. Этот момент также следует прояснить заранее. Узнать о категории земли и имеющихся ограничениях можно из выписки ЕГРН.
3. Проблемы с документами
Перед осуществлением сделки необходимо тщательно проверить весь пакет документов на землю. Если не хватает хотя бы одной бумаги, от сделки лучше отказаться. Кроме того, нужно обратить внимание на правоустанавливающие документы продавца.
Если возникли сомнения в подлинности документов, для проверки необходимо обратиться в территориальное подразделение Росреестра для получения детальной информации. Для минимизации рисков следует доверить процесс проверки опытному юристу или риелтору
4. Обременения на участке
Любые обременения, в частности арест, договор аренды или сервитут делают использование земли практически невозможным. Если купить надел, находящийся в долгосрочной аренде, на нового владельца перейдут обязанности предыдущего и его долги, если таковые имеются.
Нередко эта информация скрывается перед сделкой. Чтобы не столкнуться с проблемами, нужно тщательно проверять всю документацию на участок или воспользоваться помощью квалифицированного юриста.
5. Незарегистрированные постройки
Нередко можно столкнуться с ситуацией, когда продавец имеет на руках полный комплект документов на землю, а имеющиеся на ней постройки не зарегистрированы должным образом. Подобная покупка рискует знаменоваться проблемами при последующем оформлении прав собственности на объекты недвижимости, например для подключения газа.
6. Ошибки в кадастровом плане
Одна из самых распространённых проблем, когда площадь или расположение земли на местности не отвечают действительности. Это усугубляется наложением границ соседних участков друг на друга, что может стать причиной споров с владельцами смежных наделов.
Проблема решается путём подписания акта согласования границ с соседями и проведением межевания. Кроме того, определить границы земли можно в судебном порядке. Чтобы избежать дополнительных сложностей, перед сделкой следует проверить, было ли проведено межевание в принципе и нанесены ли границы надела на публичную карту. Если этого не было сделано, это повод задуматься над целесообразностью покупки.
7. Проблема с коммуникациями
Покупая землю, следует убедиться, что имеется доступ к основным инженерным сетям. Особенно это актуально, если на участке планируется строительство частного дома. Перед сделкой необходимо убедиться, что инженерные сооружения имеются в непосредственной близости, иначе можно столкнуться с огромными расходами на прокладку сетей.
Ещё один риск — наличие подземных коммуникаций на участке. Если под землёй проложена газовая труба или проходит магистральный водопровод, это может стать причиной для запрета на строительство.
Если участок имеет доступ к коммуникациям, следует убедиться, что они находятся на балансе ресурсоснабжающих организаций.
Получить информацию об инженерных сетях можно в градостроительном департаменте. Также не лишним будет пообщаться с владельцами соседних участков.